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美国人口老化引爆房产危机或将重回估值泡沫时期

作者:佚名 文章来源:本站原创 点击数:369 更新时间:2016-8-27 下午 09:10:20

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美国人口老化引爆房产危机或将重回估值泡沫时期2016-08-2516:04:07

本文首发于微信公众号:比特港大数据。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

经济学家之流通常都会以高度学术化和精细化的态度讨论经济和市场,其实不必如此,下面就以简单粗暴的方式来看看美国的市场,几乎又重新回到了2007年的估值泡沫。那么究竟是什么因素在推动美国的房地产市场呢?

自从1980年起(甚至更早),新赠房屋数量和核心人口增长(15-64岁)以及全职就业人数净增长之间就存在着一个稳定的比例。从历史上说,能够买房的人也都是那些有良好的收入(全职工作),并且正值工作年龄(15-64岁)的人。

美国房价上升,更值得关注的因素或许是此前美联储降息所导致的30年期抵押贷款利率下跌超过80(以及购房者需要承担的债务和杠杆不断上升)。

这并不是说65以上的人不买房,但他们通常已经拥有了自己的房子,所以通常在房屋交易中扮演者另一个角色——卖方。

自从08年以来,比较富有的中老年人都选择退出债券市场,进入房地产租赁市场以获得现金流。尽管如此,要支持对住房的需求,仍然需要更年轻的购房者来支持该市场的增长。

下图是自1981年以来,各时期新增房屋,核心人口增长以及全职就业人数净增长之间的关系:

其中1981至1994年间,每1.5个新增全职就业人数对应1间新增房屋,每2.1个核心人口增长对应1间新增房屋。

30年期抵押贷款利率由17.8降至9.1,13年间下降了49。

1994至2007年间的比率基本完全一致,每1.5个新增全职就业人数对应1间新增房屋,每2个核心人口增长对应1间新增房屋。30年期抵押贷利率由9.1降至6.6,下降了28。

但在2007至2016年间,虽然仍旧是每2个核心人口增长对应1间新增房屋,但每0.5个新增全职就业人数就对应1间新增房屋,这是一个非常危险的信号,

30年期抵押贷款利率由6.6下滑至3.4,下降了47。

而基于人口增长数据及其相关趋势,下图是对未来十年这三个数据的预测值:

我们知道在2016至2025年间,核心人口数量的增长率将录得二战以来的最低值,所以包括预期的移民在内,预计将只增加320万人。

如果新增房屋与核心人口增长仍维持相同的步伐,那么未来十年内新增房屋的需求就只有大约1.6万间,这对美国GDP的影响将是十分负面的,也将使新增房屋所带来的二级业务发展行动难以继续。

虽然看似天荒夜谈,但如果长达约四十年的利率降低趋势得到了抑制,甚至彻底向反方向扭转,在缺乏进一步的减息或的情况下,可能会降低购房量并加剧由人口结构导致的房屋市场疲弱。

加息的影响将远远超出住房领域,还包括市场杠杆的成本以及消费信贷(汽车,大学学费,等),更不用说衍生品市场。即使是1的加息都会导致市场崩溃,利率再创新低。

自2000年以来,另一个非常令人担忧的趋势是55岁以上全职就业人数的快速增长,以及25-54岁全职就业人数的下滑。

目前25-54岁的全职雇员比2000年减少了50万人,而55岁以上的全职雇员则增加了1100万人。

简单地说,中老年人群(一般已经拥有住房)不久后将会把房屋出售给潜在的年轻买家,但这些有经济实力的潜在买家数量却在不断的下降。

从下表中我们可以看出,从2000年开始,25-54岁人口和就业的增长与抵押贷款杠杆率的上升保持一致,均有所放缓。由于现有的核心人口买家和有经济实力的买家停止增长,作为替代品,贷款利率不断降低以保持这一“增长”。

自07年的核心人口以来,零利率政策一直是把双刃剑,既降低了贷款利率,也导致中老年投资者抛弃债券,转向房产租赁市场。

话又说回来,也许美联储可以将10年期国债收益率调至负值(正如日本和欧洲央行所做的那样),使30年期抵押贷款利率下跌至2(即目前抵押贷款买房总额下跌40),以形成有史以来最大的投机泡沫?下表似乎显示,目前的趋势正在朝这个方向发展着。

在1981年,10万美元抵押贷款每月需要支付的1426美元,然而目前,不断下降的债务利息(如下表所示),使同样月度债息水平已可支付高达32.2万美元抵押贷款的债息,如果抵押贷款利率下降到2,则这笔每月债息就能贷款将近40万美元。

由此我们可以得出这样的结论:

鉴于各国央行已全情投入,负利率政策所导致的新投机性房地产泡沫似乎是最可能的结果。当你读到这里的时候,央行已经开始制定他们的下一个“计划”了,甚至还更具有破坏性。

为了更清楚地说明这一点,下表显示了央行是如何在一个以持续增长为基础的系统里斗争:

以及从总统任期的角度看(除了卡特和布什之外全部基于两年任期),为什么下一任总统(假设为两年任期)将面临着美国历史上最严重的人口周期管理。本文由智通财经和比特港联合出品,独家翻译及整理自Zerohedge,本文不代表智通财经/宏观资本/比特港观点,转载请注明出处

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文章来源:微信公众号比特港大数据

(责任编辑:冉一方HN058)看全文和讯网今天刊登了《美国人口老化引爆房产危机或将重回估值泡沫时期》一文,关于此事的更多报道,请在和讯财经客户端上阅读。

《美国人口老化引爆房产危机或将重回估值泡沫时期》相关参考资料:
滴滴估值泡沫、指数估值、住百家 估值、airbnb 估值、途家 估值、a股 估值、整体估值是相对合理、中国电影股票估值、滴滴估值

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